Felterjesztési jog gyakorlása az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosítása érdekében

Tisztelt Közgyűlés!

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) 13. §-a az önkormányzat kötelezettségévé teszi a településrendezési eszközök elkészítését illetve szükség szerint azok módosítását. Ezen tevékenységünk során rendkívül összetett feltételrendszert kell szem előtt tartanunk, hiszen a közösségi igények érvényre juttatását kell összeegyeztetnünk az egyéni tulajdonosi érdekekkel. Az elmúlt évtizedek építési szabályainak módosulása kapcsán több olyan konfliktus is kialakult, melyek a magánérdek közérdek javára történő sérelme miatt vélhetően többmilliós kártalanítási kötelezettséggel zárulnak. Ezen kártalanításokra az Étv. 30. §-a ad lehetőséget amikor kimondja, hogy az adott ingatlan tulajdonosát megillető kártalanítás mértéke a szabályozás előtti és az azt követő forgalmi értékek különbözete.

„30. § (1) Ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg (övezeti előírások változása) vagy korlátozza (telekalakítási vagy építési tilalom), és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik, a tulajdonost, haszonélvezőt kártalanítás illeti meg.

(2) A kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet.”

Ennek a szabályozásnak az alapvető problémája az, hogy nem az ingatlanon meglévő tényleges építési jogokra alapoz, hanem úgy fogalmaz, hogy a rendeltetése alapján megállapítható beépítési paramétereket kell figyelembe venni a kártalanítás alapjaként. Az önkormányzatok szempontjából azért van ennek jelentősége, mert a régi Általános Rendezési Tervek (Árt.) az általuk nem szabályozott ingatlanok esetében is megállapítottak bizonyos rendeltetési módokat.

Álláspontunk szerint nem lehet elhanyagolni azt a tényt, hogy egy szabályozási terv nélküli területen – ha van is az Árt. szerinti rendeltetési módja - már a tulajdonszerzés pillanatában tudott, hogy a konkrét építési szabályok megállapítása céljából alaposabb vizsgálatokkal alátámasztott szabályozási terv készítése szükséges ahhoz, hogy a besorolásának megfelelően beépíthető legyen. Ha például egy ingatlan ipari rendeltetési móddal rendelkezik ugyan, de szabályozási terv készítési kötelezettséget ír elő a helyi építési szabályzat, az Étv. 18. § (2) bekezdése alapján csak az illeszkedés szabályai szerint építhető be:

„(2) Ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat vagy az nem szabályoz - a 13. § (2) bekezdésében előírt, illetőleg azok végrehajtására vonatkozó egyéb jogszabályokban rögzített követelményeknek megfelelően - teljeskörűen, építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak e törvény, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a kialakuló telek mérete, a tervezett beépítés mértéke - beépítettség és építménymagasság - valamint módja, rendeltetése (területfelhasználása) illeszkedik a meglévő környezethez.” 

Adott esetben tehát egy ipari rendeltetési módba tartozó ingatlan, amely szabályozási terv készítési kötelezettséggel bír, nem feltétlenül rendelkezik ipari övezeti beépítési jogokkal, csupán a közvetlen környezetében lévő területfelhasználást valósíthat meg a tulajdonos rajta (például ha lakóházak vannak a környezetében, akkor csak lakóházat). Ennek megfelelően az ingatlan értéke sem lehet megegyező egy ipari funkciójú ingatlan értékével, a jelenlegi törvény mégis ezzel a fikcióval él.

Ha az Önkormányzat jobb esetben egy településrendezési szerződés formájában a magántulajdonos anyagi tehervállalásával és az ő érdekeinek szem előtt tartásával készítteti el a szabályozási tervet, az kártalanítási igényt nem alapoz meg.