Tisztelt Közgyűlés!
Alkotmányos berendezkedésünk, tulajdonjogi törvényi szabályozásunk egyik időtálló eleme, hogy a települések közterületei (utak, terek, parkok) főszabály szerint köztulajdont, elidegeníthetetlen vagyonelemet képeznek. A hatályos rendelkezések szerint e területek – a nemzeti vagyon részeként - jellemzően az adott önkormányzat forgalomképtelen törzsvagyonába tartoznak, így átruházást célzó jogügylet tárgyai nem lehetnek (Ötv. 78-79. §, a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény 5-6. §).
Az érdi 6575 hrsz-ú Salgói utca azonban – legalábbis az ingatlan-nyilvántartás szerint – sajátos kivételt képez. Annak ellenére ugyanis, hogy a terület túlnyomó része ma is utcaként funkcionál, valamint a tulajdoni lap szerint az ingatlan megnevezése „kivett közterület”, továbbá a helyi építési szabályzatunk Szabályozási Terv melléklete is közúti közlekedési területként tünteti fel, mégis a földhivatal három magántulajdonban álló cég osztatlan közös tulajdonaként tartja nyilván. [Very Well Kft. (5563/7137), Breier és Társa Kft. (694/7137), valamint a Megatherm Kft. (880/7137)].
A földhivatalból és a levéltárból beszerzett, valamint a hivatalunk irattárában fellelhető dokumentumok alapján megállapítást nyert, hogy a már megszűnt PÁRA Szabadidő Központ Kft. 1990. december 27-én kelt társasági szerződése szerint – jogszabályba ütköző módon – az ahhoz csatolt apportleltár részét képezte a fenti közterületi ingatlan, amelyet a polgármesteri hivatal nem pénzbeli hozzájárulásként „vitt be” a társaságba. Az apportálás, mint tulajdon-átruházás – ingatlan önkormányzati törzsvagyoni jellegére figyelemmel – nyilvánvalóan érvénytelen jogügylet, hiszen olyan közterületre vonatkozott, amely ex lege forgalomképtelen. Úgyszintén érvénytelenek az apportálást követő későbbi, és a közterület tulajdonjogának átruházására irányuló szerződések is, azonban ennek jogerős bírói ítélettel történő megállapítása feltehetően hosszú hónapokat, ha nem éveket venne igénybe.
A csatornaprojekt kapcsán látóterünkbe került visszás helyzet rendezésére az érintett cégek képviselőivel több ízben egyeztetésre került sor a peres eljárás elkerülése érdekében. Az utóbbi hetekben a legnagyobb tulajdoni hányadot jegyző Very Well Kft. képviselőivel sikerült konszenzusos megoldást találni az alábbiak szerint.
Az érdi Selmeci utcában található 6544/1, 6544/2, 6544/3 hrsz-ú, és az érdi Salgói utcában található 6544/4, 6544/5 és 6544/6 hrsz-ú ingatlanok, valamint a 6544/7 hrsz-ú ingatlan kizárólagos tulajdonosa a Very Well Kft., mely az ingatlanok értékesítése tárgyában tárgyalásokat folytat egy, a területen ingatlanfejlesztési céllal beruházni szándékozó befektetővel. Ezen tárgyalásokba kapcsolódott be a főépítészi csoporttal folytatott befektetői egyeztetések folyományaként a tömbös lehatárolás érdekében az érdi 6544/10 és 6548 hrsz-ú ingatlanok kizárólagos tulajdonosa, az FBM Ingatlan Kft.. Utóbbi gazdasági társaság a településrendezési szerződéssel rendezni kívánt területet érintően, a befektetői elképzelésekhez igazodó beépítési intenzitás esetén oly módon kíván részt venni a rendezésben, hogy a befektető által vállalt útépítés terheiben, az általa a fejlesztésbe bevont ingatlanok méretéhez igazodva osztozna. Ennek megfelelően a Salgói utca kiépítése nem a 6544/7 hrsz-ú, hanem a 6548 hrsz-ú ingatlan – egykori Dévai utca - felé eső határvonalig terjedne.
Az ingatlanfejlesztési célú beruházás – a tömbös lehatárolásra figyelemmel – érinti továbbá a Very Well Kft. és az FBM Ingatlan Kft. közös tulajdonában álló érdi 6544/8 és 6544/9 hrsz-ú ingatlanokat is.
Az érintett ingatlanok körében megjegyzést érdemel az a fejlesztéssel összefüggő körülmény, hogy a beruházói elképzeléseknek megfelelő beépítés elősegítése érdekében a fentiekben jelzett ingatlantulajdonosok az illetékes ingatlanügyi hatóság előtt az érdi 6544/8, 6544/9, 6544/10 és 6548 hrsz-ú ingatlanokat érintően telekalakítási (telekhatár-rendezési) eljárást kezdeményeztek, amelyet az eljáró hatóság a 2015.09.08-án kelt, 800.182-2/2015. számú határozatával engedélyezett. A határozatot az eljárásban szakhatóságként eljáró polgármesteri hivatal építéshatósági csoportja 2015.09.14-én kapta kézhez.
A fenti – egyébként bányaterületen található – ingatlanokat érintő telepítési tanulmányterv alapján megállapítható, hogy a tervezett ingatlanfejlesztési beruházást gátló jogi akadályok a jelenleg hatályos szabályozás szerinti építési paraméterek (Vt-2/l) kismértékű változtatásával háríthatók el, és a fejlesztéssel érintett területnek Vt-2 építési övezetbe való sorolással illeszthetők csak be a településfejlesztési célkitűzések közé. Ennek eredményeképpen azonban a beruházás megvalósulásával egy rendezett zöldfelülettel rendelkező, esztétikus megjelenésű lakóterülettel gazdagodna a város.
Továbbá létrejöhet a Salgói utca helyzetének békés, peren kívüli rendezését célzó megállapodás is, mellyel a Very Well Kft. az érdi 6575 hrsz-ú ingatlanban lejegyzett többségi tulajdoni hányadát tehermentesen és térítésmentesen átadja az önkormányzat részére.
Az Érd Parkváros, Salgói utca – Dévai utca – Selmeci utca – Somogyvári utca által határolt területen belül fekvő, jelenleg 6544/1, 6544/2, 6544/3, 6544/4, 6544/5, 6544/6, 6544/7 – és a fentiekben jelzett telekalakításra figyelemmel jelenleg – 6544/8, 6544/9, 6544/10 hrsz-ú és a 6548 hrsz-ú ingatlanok területén – pozitív képviselő-testületi döntés esetén – a beruházói elképzelések szerint három többlakásos, maximum 2x25 és 1x22 db lakást tartalmazó lakóépület, és az ahhoz szükséges számú parkolóhely /parkoló-terület és mélygarázs/ valósulna meg.
A beruházói elképzeléseknek megfelelő beépítés esetén – amely a jelenlegi szabályozáshoz (40%) képest 10%-kal nagyobb beépítettséget jelentene – a tervezett lakóépületek legfeljebb 2 szintet és tetőtér beépítést tartalmaznának. Ennek megfelelően a szükséges legmagasabb épületmagassági érték, a jelenlegi övezeti szabályozás szerinti 6 méter helyett 10,5 méterre módosulna.
A parkoló igények kielégítésére a mélygarázsokon túl, elsősorban a 6544/8 és a 6544/9 hrsz-ú ingatlanok összevonásával kialakuló földrészleten kerülne sor, de további parkolók megvalósítására nyílik még lehetőség a 6544/7 hrsz-ú – az ingatlan-nyilvántartás szerint jelenleg is út megnevezésű, de útburkolattal nem rendelkező – ingatlan mentén is. Ez utóbbi ingatlanon kialakítandó út közvetlenül megközelíthető lesz mind Selmeci utcán, mind a Salgói utcán keresztül, azonban az út a használatbavételt követően belső, közforgalom elől elzárt magánútként funkcionálna az ott lakók zavartalan nyugalmának biztosítása érdekében.
A tervezett zöldfelületi arány megegyezik a jelenlegi szabályozás szerinti paraméterrel (30%).
Tekintettel arra, hogy a beépítési tervjavaslat szerint az egyes telkek kialakíthatóságának és beépíthetőségének paraméterei a jelenlegi szabályozáshoz képest a terület egészére vonatkozó beépítési sűrűség tekintetében hátrányosabban módosulnának, ezért a beruházó vállalja, hogy a Salgói utcának az egykori Dévai utcától a PÁRA „Lakóparkig” terjedő, egyébként jelentős szintkülönbséget mutató azon szakaszát, ahol a kiépített utca lényegében nem folytatódik, megfelelő útburkolattal – ideértve a szükséges csapadékvíz elvezető rendszert, a közvilágítás elő-közművesítését, valamint a Penny Market melletti sétánnyal való gyalogos összeköttetést – ellátja.
Tekintve, hogy a fentiekben, különösen a Salgói utcát érintően előadottak alapján az érdi 6544/1, 6544/2, 6544/3, 6544/4, 6544/5, 6544/6, 6544/7, 6544/8, 6544/9, 6544/10 és 6548 hrsz-ú ingatlanoknak a telepítési tanulmánytervben, valamint a beépítési tervben foglaltak szerinti szabályozása (rendezése) támogatható cél, ezért kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy az előterjesztés, és mellékleteinek áttanulmányozása után döntsön a telepítési tanulmányterv és a településrendezési szerződés elfogadásáról!
Érd, 2015. szeptember 17.
|
|
T. Mészáros András |
HATÁROZATI JAVASLAT
1. Érd Megyei Jogú Város Közgyűlésekinyilvánítja, hogy a 6544/1, 6544/2, 6544/3, 6544/4, 6544/5, 6544/6, 6544/7, 6544/8, 6544/9, 6544/10 és 6548 hrsz-ú ingatlanokat érintő, csatolttelepítési tanulmánytervben bemutatott fejlesztési szándék megvalósulását támogatja, és egyetért annak az új Helyi Építési Szabályzatban és Szabályozási Tervmellékletében való feltüntetésével.
2. A Közgyűlés egyetért az 1. pontban leírt fejlesztési célok megvalósulását is elősegítő, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) 30/A. §-ban foglaltak szerinti, – a határozat mellékletét képező – településrendezési szerződésbenfoglaltakkal, és felhatalmazza a Polgármestert a határozat mellékletét képező megállapodás-tervezet tartalmának megfelelő szerződés aláírására.
Határidő: A szerződés megkötésére – a földhivatali eljárást követő 60 nap
Felelős: T. Mészáros András polgármester
Szavazás módja: nyílt szavazás, egyszerű többség szükséges